Trade-in квартиры в Москве

Trade-in — современный способ обмена квартиры со вторичного рынка на жилье в новострое, который пользуется спросом в Москве и других крупных городах России. Этот вариант купли-продажи недвижимости актуален в ситуациях, когда владелец недвижимости не может или не хочет заниматься реализацией собственности самостоятельно. Сделки в формате трейд-ин экономят время и силы владельцам квартир, поскольку все задачи по продаже жилья ложатся на плечи риэлторов или застройщиков.

Не зря каждая четвертая сделка с недвижимостью в столице проходит в рамках использования этого инструмента. В зависимости от размещения объектов в столице сделки по trade-in составляют от 20 до 30 % всех договоров купли-продажи через риэлторские агентства, при этом доля сделок по trade-in по информации застройщиков составляет от 4 до 7 %, где каждая пятая заявка поступает от жителей регионов. Высоко ценятся застройщики, которые используют собственные оборотные средства и позволяют покупателям жить в старой квартире до тех пор, пока строительство новостроя не завершится.

Механизмы работы трейд-ин сделок

Важно понимать принцип работы системы трейд-ин, посредством которой можно выгодно купить квартиру от застройщика в Москве и Московской области. В зависимости от выбранного объекта, локации, площади квартиры, а также специфики trade-in программы, предлагаемой застройщиком, условия взаимообмена могут отличаться. Существует несколько механизмов купли-продажи недвижимости:

1. Заключается один договор между застройщиком и покупателем, в рамках которого застройщик использует собственные оборотные средства для приобретения вторичной недвижимости и последующей продажи. Полученные средства направляются на покрытие цены жилья в новострое, а разницу остается компенсировать залоговыми или собственными средствами. В этом случае старую квартиру реализуют по низкой цене, существенно отличающейся от рыночной. Пусть этот путь менее выгоден для покупателя, потому что стоимость выкупаемой недвижимости занижается, однако удобен тем, что все операции осуществляет строительная компании, избавляя его от необходимости заключать дополнительные соглашения.
2. Покупатель заключает два договора: соглашение с партнерским риэлторским агентством о продаже квартиры на вторичном рынке и договор с застройщиком о бронировании квартиры в новострое. Как правило, бронь на недвижимость держат несколько месяцев, в течение которых риэлторы успевают продать предыдущий объект недвижимости по рыночной или близкой к ней цене. Вырученные с продажи деньги перечисляют на счет строительной компании, после чего завершают сделку покупки (разницу в цене покупатель покрывает кредитными или собственными средствами). Оборотные деньги застройщика в такой trade-in схеме не участвуют.

Обратный trade-in — программа, которая предусмотрена для тех, кто не может быстро реализовать или освободить квартиру на вторичном рынке. В этом случае клиент сперва покупает жилье в новостройке в ипотеку, а после представители застройщика занимаются реализацией старой квартиры для погашения займа.

Как продать квартиру в трейд-ин?

Сегодня услуга trade-in на первичном рынке новой и исторической Москвы предлагается в 33 жилых комплексах массового сегмента. Сделать выгодный взаимозачет могут те собственники недвижимости на вторичном рынке, которые всегда мечтали переехать в новостройку в Подмосковье или Москве.

Главное преимущество покупки квартиры в трейд-и в Москве заключается не только в достаточном разнообразии предложений, но и в возможности заморозить стоимость недвижимости в новостройке на этапе строительства, чтобы эффективно планировать семейный бюджет. Этой схемой часто пользуются клиенты банков, которые не получили одобрения по ипотеке, а также собственники дорогого жилья, стремящиеся купить не одну, а сразу несколько квартир.

Поскольку рынок трейд-ин недвижимости еще только развивается в России, сдать в качестве залога ипотечную квартиру для покупки новостройки в Москве по программе обмена можно только считанным застройщикам. В большинстве случаев процедура купли-продажи предполагает следующие этапы:

1. Владельцу жилья на вторичном рынке необходимо сделать оценку недвижимости. Исходя из полученных значений, он может подобрать строящийся объект и квартиру в нем, проанализировав собственное финансовое положение.
2. Выбрать принцип покупки «квартиры в зачет» — с привлечением риэлторов или напрямую через застройщика. В этом могут помочь квалифицированные кредитные брокеры компании «Роял Финанс», способные оценить все риски и сложности каждой из схем.
3. Забронировать понравившуюся квартиру, заключив договор trade-in с риэлтором или застройщиком, зафиксировав стоимость объекта на период реализации старой недвижимости.
4. Поручить продажу старой недвижимости менеджерам трейд-ин отделов, избавившись от необходимости приходить на показы, вести переговоры с потенциальными покупателями, заниматься подготовкой документов.
5. Передать вырученные с продажи вторичного жилья средства строительной компании. Они могут быть использованы в качестве первоначального взноса, частичной или полной оплаты квартиры. Если полученной суммы недостаточно, привлечь залоговые средства, оформив в банке целевой или нецелевой займ.

Условия обмена

Невзирая на очевидную популярность сделок по trade-in, они сопряжены с некоторыми ограничениями. Как правило, программы такого обмена действуют в сжатые сроки (не более трех месяцев), а потому жильцы должны быть готовы оперативно освободить жилплощадь.

Использовать квартирный трейд-ин в Москве следует только в том случае, когда:

• жилье на вторичном рынке достойно оценено соответственно его реальной стоимости;
• все документы подготовлены к сделке или могут быть готовы в кратчайшие сроки;
• недвижимость юридически частая и не имеет каких-либо обременений.

Следовательно, если наблюдаются юридические сложности, не все документы подготовлены к сделке, а собственники жилья оценивают его по стоимости выше рыночной, совершить все операции в период действия программы вряд ли удастся. Сделки по трейд-им неуместны там, где у собственника есть только одна квартира. Чаще всего таким образом обменивают недвижимость, полученную в дар, в качестве наследства или ту, что не является единственным жильем.

Поскольку через трейд-ин осуществляется в основном срочная продажа квартир, в программах могут участвовать только ликвидные объекты недвижимости с узаконенной перепланировкой (или без перепланировки), без судебных тяжб и споров, которые находятся в собственности у клиентов. Крайне редко менеджеры trade-in отделов готовы взять на реализация комнаты, дома, квартиры в хрущевках с обременением, загородные дома в радиусе 25-30 км от города.

Риэлторы и строительные компании могут выдвигать дополнительные требования к объектам, которые будут предложены для обмена. Для одних может не быть никаких препятствий, а другие, например, захотят иметь дело только с собственниками одно-трехкомнатных квартир в многоэтажных домах (не менее 5 этажей) стоимостью до 20 млн рублей. Но несмотря на это при поддержке специалистов Royal Finance каждый владелец квартиры на вторичном рынке получит реальную возможность улучшить жилищные условия, воспользовавшись программами трейд-ин в Москве.