Ипотечный долг

30.08.2019 Александр Тихончук

Долг по ипотеке чреват последствиями для заемщиков, утративших работу, трудоспособность или попавших в иные жизненные перипетии, которые грозят потерей квартиры или дома, приобретенного посредством ипотечного кредита в банке. По данным государственной корпорации «Дом.рф», объем выдачи ипотеки в России вырос в октябре 2019 г. по сравнению с октябрем 2018 на 40%, просроченная задолженность 90+ составляет 1,89%. Однако каждый случай накопления задолженности является стрессовым как для попавшего в затруднительную жизненную ситуацию гражданина, так и для финучреждения, вынужденного искать пути взыскания средств.

Порядок взыскания задолженности по ипотеке

Взыскание задолженностей по займу осуществляется в досудебном и судебном порядке. В первом случае финансово-кредитная организация вступает в диалог с клиентом без участия суда, стремясь путем переговоров достичь договоренностей о том, что делать и как погасить задолженность по ипотеке. Сперва финучреждения уведомляют клиентов о наличии задолженности посредством СМС или звонков, затем заемщика вызывают в банк для установки причины неуплаты и поиска решения. Заемщики стремятся сделать все для того, чтобы банк не вышел на рынок цессии и не продал долг коллекторским агентствам, известным своими черными методами работы. Наиболее лояльный путь — реструктуризация долга, которая подразумевает:

• изменение графика погашения за счет получения временной отсрочки или пролонгации долга;
• снижение суммы задолженности благодаря отмене пени или штрафных санкций;
• замену существующих долговых обязательств иными.

Если достичь компромисса не удается, исковое заявление подают в суд. Началом судебного этапа является претензия к ипотечному должнику, в которой указывают причины возникновения задолженности, сумму займа, может прилагаться расчет процентов и пени, срок, предусмотренный на добровольное погашение долга.

Судовая стадия решения вопроса наступает, как правило, через 5-6 месяцев после возникновения задолженности, когда кредитор обращается в госорганы для защиты своих интересов. Суд принимает решение о взыскании или невозможности взыскания средств и списании задолженности. После суда следует стадия исполнительного производства, которая предусматривает исполнение решения, в том числе при участии судебных приставов. На основании процессуального документа (чаще всего — исполнительного листа) приставы могут использовать различные меры принудительного исполнения.

Реструктуризация долга по ипотеке

Поскольку процесс взыскания долгов по ипотеке в случае привлечения коллекторских агентств или судебных приставов может нанести урон репутации, моральному, а порой даже физическому здоровью должников, специалисты компании «Роял Финанс» настоятельно не рекомендуют скрываться от банков, а всеми силами стремиться к диалогу с представителями финучреждения и возврату средств по займу.

Тщательная подготовка поможет урегулировать вопросы задолженности и прийти к компромиссу. Для этого необходимо предоставить доказательства того, что заемщик, ввиду сложившихся жизненных обстоятельств, не может выплачивать ипотеку в полном объеме и в срок. Опытные финансисты, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, помогут собрать необходимый пакет документов, в который должны входить:

• заявление заемщика (если таковая имеется, то по форме банка);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• свидетельство о праве собственности;
• копия финансового лицевого счета;
• выписка из трудовой книжки и домовой книги по адресу залога;
• копия страхового полиса.

Но ключевым в этом случае документом является доказательство ухудшения финансового положения по причине увольнения (не по собственному желанию), болезни, вынужденного переезда, неоплачиваемого отпуска от работодателя или снижения заработной платы. Реализовать залоговое имущество достаточно сложно, потому банки зачастую идут навстречу заемщикам, поскольку более заинтересованы в возврате средств, чем в получении дополнительных хлопот с недвижимостью. Следовательно, заемщику нужно приложить все усилия для того, чтобы доказать невозможность полноценной выплаты займа, тогда ему предложат реструктуризацию. Если сделать это не удастся, клиенты банка могут столкнуться с тем, что их выселяют за долги по ипотеке, а квартиру забирают.

Чтобы снизить уровень аннуитетных платежей, банки продлевают срок кредитования. Реже представители финансово-кредитных учреждений готовы идти на так называемые «кредитные каникулы», во время которых выплаты по основному долгу не делаются, а погашаются только проценты. Альтернативой «каникулам» становится «кредитный отпуск», когда в течение оговоренного срока заемщик может делать 50 % платежи, а оставшиеся суммы выплачивать после «отпуска».

Банк забирает квартиру за долги по ипотеке: что делать?

Схемы реструктуризации долга актуальны, если финансовые трудности у клиента временные, если же проблемы носят системный характер, с большой долей вероятности придется распрощаться с жильем. В этой ситуации только опытные юристы и финансисты подскажут своим клиентам, что делать, если дело по долгу по ипотеке передали в суд и за исполнение решения берутся судебные приставы.

Продажа квартиры — реальный способ рассчитаться по задолженности. При этом покупатель сможет приобрести недвижимость как у банка, так и у заемщика по разумной цене с хорошим дисконтом. Существует два варианта погашения:

1. Заемщик ничего не получает от продажи ипотечной недвижимости, с покупателем он заключает предварительное соглашение, согласно которому платить банку теперь уже будет он. После этого с квартиры снимается обременение, а покупатель получает право собственности.
2. Если в первоначальном договоре указана возможность досрочного погашения без штрафа, продавец получает от покупателя предоплату в размере оставшегося долга, с помощью которой он покрывает задолженность, а с квартиры снимается обременение.

В некоторых финорганизациях действует схема «ключи в обмен на долг»: заложенное по ипотечному договору имущество служит для удовлетворения требований банка по задолженности. Проще говоря, в обмен на ипотечную квартиру банк прощает долг и закрывает кредит без дополнительных требований. Важно помнить, что банк может реализовать недвижимость с прописанными в ней людьми и даже не имея от нее ключей.

Вернуть ипотечное жилье можно даже после реализации его банком. Для этого потребуется не только выплатить всю сумму задолженности, но также возместить банку расходы на проведение торгов, судебные разбирательства и прочие издержки.

Чтобы повысить безопасность домохозяйств и доверие к ипотечным продуктам, в ноябре 2018 года была выдвинута правительственная инициатива, согласно которой заемщики, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации получат законное право на реструктуризацию ипотечного долга. На сегодня банки не обязаны применять эту процедуру в отношении должника, однако итогом разработки и принятия соответствующего законопроекта должно стать появление перечня ситуаций, в которых банк будет обязан рассмотреть вопрос о реструктуризации задолженности заемщика, если он обращается в банк с подобным требованием. В частности, к таковым случаям относятся, например, ситуации вынужденной временной нетрудоспособности или потери работы ввиду закрытия предприятия или сокращения должности. Пока законопроект остается на стадии рассмотрения, чтобы добиться реструктуризации, а не взыскания долгов через суд, стоит обращаться за помощью к кредитным брокерам компании Royal Finance, знакомых не только с особенностями получения одобрения на ипотеку, но и с вопросами погашения задолженностей и ведения переговоров с банками относительно пролонгирования договоров.

© Royal Finance – кредитный брокер в Москве